Vendre votre domicile peut générer un gain en capital significatif — mais l'exemption pour résidence principale (ERP) peut abriter tout ou partie de ce gain de l'impôt.
Comment fonctionne l'exemption
L'ERP élimine l'impôt sur les gains en capital à la vente d'une propriété désignée comme votre résidence principale pour chaque année de possession. Formule : (1 + années désignées ÷ années totales de possession) × gain en capital. Si la propriété était votre résidence principale chaque année, le gain entier est abrité.
Déclaration obligatoire depuis 2016
Depuis 2016, vous devez déclarer la vente dans votre déclaration (annexe 3 et formulaire T2091/TP-274) même si entièrement exonérée. Le défaut de déclarer est un signal d'alarme pour l'ARC et entraîne des pénalités de production tardive plus la perte potentielle de l'exemption.
Complication des propriétés multiples
Une seule propriété par unité familiale peut être désignée par année. Si vous possédez un chalet ou une propriété de placement en plus de votre domicile, vous devez décider stratégiquement quelle propriété désigner chaque année pour minimiser l'impôt total.
Problèmes courants
- Location convertie : Louer votre domicile déclenche une disposition réputée à la juste valeur marchande
- Déduction pour bureau à domicile : La réclamer peut rendre une partie du gain imposable
- Règle de revente rapide : Les propriétés détenues moins de 365 jours (depuis 2023) sont traitées comme revenu d'entreprise